Utmaningar vid omvandling av kontorslokaler till bostäder

Idén att omvandla tomma kontorslokaler till bostäder i Sverige är tilltalande, med tanke på den pågående bostadsbristen. Politiken har länge sett detta som en möjlig lösning, och kommunerna har fått ekonomiska incitament för att möjliggöra dessa förändringar. Verkligheten är dock mer komplex än vad man kan tro.

Problemet ligger i de ekonomiska kalkylerna, som ofta visar sig vara otillräckliga.

”Kostnaden per färdig bostad i ett omvandlingsprojekt överstiger ofta vad nyproduktion skulle kosta,” säger hon.

Kontorslokaler är designade för kontor, vilket innebär att planlösningarna ofta inte är lämpliga för bostäder.

”Att riva ut och bygga nytt i en befintlig stomme är dyrt och tekniskt krångligt på ett sätt som sällan syns i de tidiga kalkylerna,” säger hon.

Det finns paralleller till andra branscher, som fintech, där konsumenter noga jämför villkor och avgifter innan de gör val. Fastighetsägare i omvandlingsprojekt behöver en liknande tydlighet, men sådan information saknas ofta i början.

Tekniska krav, såsom tillgänglighet och brandnormer, kan stoppa projekt.

”Varje sådant krav lägger på kostnader som sällan är fullt synliga i projektets startfas,” säger hon.

Regeringen har erkänt att dagens regelverk hämmar omvandlingsprocessen. I februari 2026 presenterades lagförslag för att förenkla regler kring byggändringar. Dessa förändringar syftar till att underlätta konvertering av kontor till bostäder.

Fastighetsägare letar efter alternativa intäktsströmmar för att förbättra lönsamheten, exempelvis genom att kombinera bostäder med kommersiella lokaler. Men dessa lösningar ökar komplexiteten och är ibland inte förenliga med detaljplanen.

Boverket har infört ekonomiskt stöd till kommuner för att underlätta omvandlingsplaner, men stödet har inte efterfrågats i samma utsträckning som för nybyggnationer.

”Marknaden är fortfarande försiktig med att satsa på konverteringsprojekt,” säger hon.

Finansiering utgör en stor utmaning i dessa projekt. Banker bedömer riskerna baserat på tidigare erfarenheter och nyproduktion är mer förutsägbart.

”Omvandlingsprojekt är det motsatta: varje byggnad är unik,” säger hon.

Detta leder till att bankerna kräver högre marginaler eller mer eget kapital, vilket pressar lönsamheten ytterligare. Ändringar i regler kan på sikt förbättra situationen, men fram till dess kvarstår finansieringsutmaningarna.

Omvandlingen av tomma lokaler till bostäder är en lovande idé, men det är en komplex process som kräver noggrant övervägande för att bli lönsam.